Du scrollst durch ImmoScout24 und bleibst bei einem Exposé hängen. Kaufpreis 320.000 Euro, 4 Wohneinheiten, Rendite angeblich 5,8 Prozent. Die Fotos sehen solide aus, die Lagebeschreibung klingt vielversprechend. Du denkst: Das könnte passen.
Stopp. Bevor du den Makler anrufst, musst du verstehen: Ein Exposé ist ein Verkaufsdokument. Es wurde geschrieben, um dich zum Anruf zu bewegen — nicht, um dir eine objektive Entscheidungsgrundlage zu liefern. Das ist kein Vorwurf an Makler. Es ist die Natur des Dokuments.
Dieser Leitfaden gibt dir die Fähigkeit, jedes Exposé in 15 Minuten kritisch zu durchleuchten. Du lernst, welche 10 Bestandteile du prüfen musst, wie du 22 typische Maklerfloskeln entschlüsselst, welche 12 Red Flags dich sofort hellhörig machen sollten — und wie du die echte Rendite nachrechnest, die das Exposé dir nicht zeigt.
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Wenn du nur 5 Minuten hast, lies unseren Quick-Check: Exposé analysieren in 5 Schritten. Dieser Artikel hier ist die vollständige Version für Investoren, die kein Detail übersehen wollen.
Was ist ein Immobilien-Exposé — und was nicht
Ein Immobilien-Exposé ist ein Verkaufsprospekt. Nicht mehr, nicht weniger. Der Makler oder Eigentümer stellt darin seine Immobilie vor — mit dem Ziel, Kaufinteressenten zu gewinnen. Dafür nutzt er professionelle Fotos, positive Formulierungen und ausgewählte Kennzahlen.
Rechtlich gibt es nur wenige Pflichtangaben. Seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) müssen Energiekennwerte in jeder Immobilienanzeige stehen — Energieausweisart, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Darüber hinaus gibt es keine gesetzliche Pflicht zur Vollständigkeit.
Das bedeutet: Ein Exposé darf Informationen weglassen. Es muss nicht erwähnen, dass die Heizung 25 Jahre alt ist, dass die WEG eine Sonderumlage von 40.000 Euro beschlossen hat, oder dass der Mieter seit drei Monaten nicht zahlt. Solange der Makler nicht aktiv lügt, ist das legal.
Deshalb ist die wichtigste Perspektive beim Lesen: Was fehlt hier? Nicht was drinsteht ist das Problem — sondern was bewusst ausgelassen wurde.
Was ein Exposé ist vs. was es nicht ist
Ein Exposé ist: Ein Verkaufsprospekt mit selektiven Informationen, professionellen Fotos und positiven Beschreibungen.
Ein Exposé ist nicht: Ein Gutachten, kein Grundbuchauszug, keine Baubeschreibung, kein Wirtschaftsplan, kein Sachverständigenbericht. Für eine fundierte Investitionsentscheidung brauchst du all diese Dokumente zusätzlich.
Die 10 Bestandteile eines Exposés — und worauf du bei jedem achten musst
1. Objektbeschreibung und Lage
Die Objektbeschreibung ist der subjektivste Teil des Exposés. Hier arbeiten Makler mit Adjektiven statt mit Fakten. „Charmant", „lichtdurchflutet", „zentral" — das sind keine messbaren Eigenschaften. Deine Aufgabe: Trenne Fakten von Bewertungen. Notiere dir, welche konkreten Informationen der Text liefert und welche Fragen offen bleiben.
Prüfpunkt: Öffne Google Maps und Street View für die Adresse. Stimmt die Lagebeschreibung mit der Realität überein? Gibt es Lärmquellen, Gewerbe oder verfallene Nachbargebäude, die das Exposé nicht erwähnt? Für eine systematische Lagebewertung lies unseren Leitfaden zur Standortanalyse.
2. Wohnfläche und Nutzfläche
Hier lauert ein klassischer Stolperstein. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet anders als die DIN 277. Nach WoFlV werden Balkone nur zu 25 Prozent angerechnet, Räume unter 2 Meter Deckenhöhe gar nicht. Nach DIN 277 zählt alles. Der Unterschied kann bis zu 20 Prozent betragen (Quelle: Verbraucherzentrale Bundesverband, Ratgeber Wohnflächenberechnung).
Wenn ein Exposé „95 m² Wohnfläche" angibt, frage immer: Nach welcher Berechnungsgrundlage? Bei Dachgeschosswohnungen ist das besonders kritisch — hier schummeln viele Exposés mit der DIN-277-Fläche, weil sie größer klingt.
Prüfpunkt: Frage den Makler explizit nach der Berechnungsgrundlage (WoFlV oder DIN 277). Bei vermieteten Objekten ist die WoFlV-Fläche mietrechtlich relevant.
3. Baujahr und Zustand
„Kernsaniert", „renoviert" und „modernisiert" sind drei völlig verschiedene Dinge. Kernsaniert bedeutet: Leitungen, Heizung, Dach, Fenster — alles erneuert. Renoviert heißt oft nur: neue Tapeten und Böden. Modernisiert liegt irgendwo dazwischen. Viele Exposés verwenden diese Begriffe austauschbar — das ist irreführend.
Prüfpunkt: Frage nach dem genauen Jahr und Umfang der letzten Maßnahmen. „Kernsaniert 2018" ist eine andere Aussage als „renoviert 2018". Lass dir die Rechnungen zeigen.
4. Kaufpreis und Preishistorie
Der Angebotspreis im Exposé ist nicht der Marktpreis. Je nach Marktlage und Region liegen Angebotspreise 5 bis 15 Prozent über dem tatsächlichen Transaktionspreis (Quelle: empirica-Preisdatenbank, IVD-Marktforschungsinstitut). Das ist Verhandlungsspielraum, den der Makler einkalkuliert hat. Prüfe die Preisentwicklung für vergleichbare Objekte in der Lage über die letzten 12 Monate.
Prüfpunkt: Berechne den Preis pro Quadratmeter und vergleiche ihn mit dem lokalen Durchschnitt. Starke Abweichungen nach oben oder unten sind Warnsignale, die eine Erklärung brauchen.
5. Mieteinnahmen und Leerstand
Die gefährlichste Zahl im Exposé. Makler geben gerne die Soll-Miete an — also die Miete, die theoretisch erzielbar wäre, wenn alle Einheiten zu Marktkonditionen vermietet wären. Die Ist-Miete kann deutlich darunter liegen: langjährige Mieter mit alten Verträgen, Leerstand in einzelnen Einheiten, Mietrückstände.
Prüfpunkt: Fordere die aktuellen Mietverträge an. Vergleiche die Ist-Miete mit dem örtlichen Mietspiegel. Gibt es aktuellen Leerstand? Wie lange stehen die leeren Einheiten schon?
6. Betriebskosten und Hausgeld
Bei Eigentumswohnungen ist das Hausgeld eine der wichtigsten Kennzahlen. Es setzt sich zusammen aus umlagefähigen Betriebskosten (die der Mieter zahlt) und nicht-umlagefähigen Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage). Ein niedriges Hausgeld klingt attraktiv — kann aber bedeuten, dass die WEG spart, wo sie nicht sparen sollte.
Prüfpunkt: Liegt die Instandhaltungsrücklage bei mindestens 7 bis 10 Euro pro Quadratmeter und Jahr (Empfehlung der Verbraucherzentrale)? Bei Altbauten eher 12 bis 15 Euro. Alles darunter bedeutet: Sonderumlagen werden kommen.
7. Grundstücksgröße und Grundbuch
Die Grundstücksgröße ist bei Mehrfamilienhäusern relevant — sie bestimmt, ob Nachverdichtung, Anbau oder Aufstockung möglich sind. Bei ETW ist sie weniger wichtig. Entscheidend ist der Grundbuchauszug: Abteilung II zeigt Lasten und Beschränkungen (Wegerechte, Nießbrauch, Wohnrechte), Abteilung III die Grundpfandrechte.
Prüfpunkt: Fordere einen aktuellen Grundbuchauszug an. Gibt es eingetragene Wohnrechte, Nießbrauch oder Wegerechte? Diese können den Wert massiv mindern.
8. Fotos und Grundrisse
Professionelle Immobilienfotografen arbeiten mit Weitwinkelobjektiven, die Räume größer wirken lassen, als sie sind. Ein 12-Quadratmeter-Zimmer sieht auf dem Foto aus wie 20 Quadratmeter. Noch kritischer: Fehlende Fotos. Wenn von 6 Zimmern nur 3 gezeigt werden, haben die anderen 3 ein Problem.
Prüfpunkt: Zähle die gezeigten Räume und vergleiche mit der Raumanzahl im Grundriss. Fehlen Fotos vom Bad, vom Keller, von der Heizungsanlage oder vom Dach?
9. Energieausweis
Der Energieausweis ist seit 2014 Pflicht in jeder Immobilienanzeige. Fehlt er, ist das ein Rechtsverstoß — und meist ein Hinweis auf schlechte Energiewerte. Die Details zur Interpretation findest du im Abschnitt Energieausweis richtig interpretieren weiter unten.
Prüfpunkt: Ist der Energieausweis im Exposé enthalten? Handelt es sich um einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis? Welche Energieeffizienzklasse hat das Gebäude?
10. Provision und Kaufnebenkosten
Seit Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien die Provisionsteilung: Wenn der Verkäufer einen Makler beauftragt, muss er mindestens die Hälfte der Provision tragen. Üblich sind 3,57 Prozent für jede Seite (inkl. MwSt.). Dazu kommen Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland), Notar (ca. 1,5 Prozent) und Grundbuch (ca. 0,5 Prozent).
Prüfpunkt: Rechne die Kaufnebenkosten auf den Kaufpreis drauf. In NRW (6,5 Prozent GrESt + 3,57 Prozent Provision + 2 Prozent Notar/Grundbuch) sind das 12,07 Prozent. Bei 300.000 Euro Kaufpreis also 36.210 Euro on top.
Maklerfloskeln entschlüsseln: Was wirklich gemeint ist
Maklersprache ist nicht gelogen — aber gezielt vage. Jede Formulierung ist so gewählt, dass sie positiv klingt, ohne konkret zu werden. Als Investor musst du diese Sprache übersetzen, um zu verstehen, was zwischen den Zeilen steht.
Die folgende Tabelle ist dein Decoder für die 22 häufigsten Maklerfloskeln. Nicht jede Floskel ist automatisch ein Problem — aber jede erfordert eine Nachfrage.
Maklerfloskeln-Decoder
| Im Exposé steht... | Das kann es bedeuten |
|---|---|
| „Liebhaberobjekt" | Wirtschaftlich kaum tragbar, Rendite fragwürdig |
| „Handwerkerbedarf" | Erheblicher Sanierungsstau, hohe Investitionskosten |
| „Lichtdurchflutet" | Große Fenster ohne Jalousien — Hitzeproblem im Sommer |
| „Zentral gelegen" | Hauptstraßenlärm, Verkehrsbelastung |
| „Ruhige Lage" | Abgelegen, schlechte ÖPNV-Anbindung |
| „Verkehrsgünstig" | Direkt an Durchgangsstraße oder Bahnlinie |
| „Gut erhalten" | Keine nennenswerte Modernisierung erfolgt |
| „Bezugsfertig" | Bewohnbar, aber nicht renoviert |
| „Aufstrebendes Viertel" | Aktuell Problemviertel, Aufwertung unsicher |
| „Solide Bausubstanz" | Tragwerk okay, Haustechnik veraltet |
| „Individuelle Raumaufteilung" | Ungünstiger Grundriss, schwer möblierbar |
| „Pflegeleichter Garten" | Sehr kleines Grundstück |
| „Gemütlich" / „Kompakt" | Klein, niedrige Deckenhöhe |
| „Teilsaniert" | Nur das Nötigste gemacht |
| „Ideal für Kapitalanleger" | Selbst einziehen will niemand |
| „Naturnahes Wohnen" | Stadtrand, lange Pendelwege |
| „Entwicklungspotenzial" | Aktueller Zustand schlecht |
| „Charmanter Altbau" | Alte Leitungen, kein Aufzug, Trittschall |
| „Provisionsfrei" (vom Verkäufer) | Provision im Kaufpreis eingepreist |
| „Sofort verfügbar" | Steht schon länger leer — warum? |
| „Voll vermietet" | Zu welchen Konditionen? Unter Marktmiete? |
| „Renditeobjekt" | Oft ohne Instandhaltung/Leerstand gerechnet |
Faustregel: Je blumiger die Sprache, desto genauer musst du hinschauen. Zähle die Adjektive im Exposé-Text. Mehr als drei pro Absatz? Dann fehlen wahrscheinlich harte Fakten.
Das heißt nicht, dass jede Floskel ein Ausschlusskriterium ist. „Charmanter Altbau" kann tatsächlich ein wunderschönes Gründerzeithaus mit Stuck und hohen Decken sein. Aber es kann eben auch bedeuten: Bleirohe aus den 1920ern, Einrohrheizung und kein Schallschutz. Deine Aufgabe ist nicht, Floskeln abzulehnen — sondern sie als Aufforderung zum Nachfragen zu verstehen.
12 Red Flags im Exposé, die Investoren sofort erkennen müssen
Red Flags bedeuten nicht automatisch „Finger weg". Sie bedeuten: Hier musst du genauer hinschauen und aktiv nachfragen. Ein gutes Investment kann trotz Red Flags ein gutes Investment sein — wenn du die Risiken einpreist.
Fehlende Informationen
1. Energieausweis fehlt oder wird „nachgereicht". Seit 2014 ist die Angabe der Energiekennwerte in jeder Immobilienanzeige Pflicht. Wenn der Makler sagt, der Ausweis wird „noch erstellt", heißt das meist: Die Werte sind schlecht und sollen möglichst spät sichtbar werden. Bußgeld für den Verkäufer: bis zu 10.000 Euro (§ 108 Abs. 1 Nr. 18 GEG).
2. Keine Angabe zum Baujahr der Heizung. Das GEG schreibt in Paragraph 72 vor, dass Öl- und Gasheizungen nach 30 Jahren ausgetauscht werden müssen (Ausnahmen: Niedertemperatur- und Brennwertkessel). Eine Heizung, die älter als 20 Jahre ist, wird bald zur Pflichtinvestition. Bei Gas oder Öl rechne mit 15.000 bis 30.000 Euro für den Tausch (Richtwerte laut BDEW und Verbraucherzentrale Energieberatung).
3. Hausgeld nicht aufgeschlüsselt. Wenn das Exposé nur „Hausgeld: 350 Euro/Monat" angibt, ohne zu differenzieren zwischen Betriebskosten, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage, fehlt dir eine entscheidende Information. Die Instandhaltungsrücklage bestimmt, ob die WEG finanziell gesund ist oder ob Sonderumlagen drohen.
Auffällige Formulierungen
4. „Verkauf im Ist-Zustand" oder „Gekauft wie gesehen". Diese Formulierung soll Gewährleistungsansprüche ausschließen. Rechtlich ist sie im Kaufvertrag üblich — aber wenn sie schon im Exposé steht, will der Verkäufer dich frühzeitig darauf einstellen, dass es Mängel gibt, für die er nicht haften will.
5. Häufiger Eigentümerwechsel. Drei oder mehr Eigentümer in zehn Jahren sind ungewöhnlich. Entweder gibt es ein Problem mit der Immobilie (Baumängel, schwierige Mieter, Nachbarschaft), oder es handelt sich um ein Objekt, das von Spekulanten durchgereicht wird.
6. „Renovierungsbedürftig" ohne Kostenindikation. Wenn ein Makler schreibt, dass Renovierungsbedarf besteht, aber keine Einschätzung zu den Kosten gibt, rechne immer mit dem Worst Case. „Renovierungsbedürftig" kann 20.000 Euro bedeuten — oder 200.000 Euro.
Zahlen die nicht passen
7. Renditeangabe ohne Nebenkosten-Berücksichtigung. Wenn ein Exposé „5,2 Prozent Rendite" angibt, ist das fast immer die Bruttomietrendite ohne Kaufnebenkosten. Die echte Nettomietrendite liegt 1,5 bis 2 Prozentpunkte darunter. Details dazu im Abschnitt Vom Exposé zur Rendite.
8. Mieteinnahmen über Mietspiegel. Wenn die angegebene Miete deutlich über dem örtlichen Mietspiegel liegt, gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder hat der aktuelle Mieter einen überhöhten Vertrag (der bei Neuvermietung durch die Mietpreisbremse gedeckelt wird), oder die Miete ist eine Soll-Miete, die nie erzielt wurde.
9. Auffällig niedriges Hausgeld bei Altbau. Ein Altbau-MFH mit 8 Wohneinheiten und nur 180 Euro Hausgeld pro Einheit? Die Rechnung geht nicht auf. Entweder spart die WEG an der Instandhaltungsrücklage, oder Positionen wie Verwaltergebühr oder Versicherung sind unrealistisch niedrig angesetzt.
Visuelle Warnsignale
10. Nur Außenfotos, keine Innenaufnahmen. Wenn ein Exposé ausschließlich die Fassade und den Garten zeigt, aber keinen einzigen Innenraum, gibt es innen etwas zu verstecken. Feuchteschäden, veraltete Bäder, Renovierungsstau — die Gründe können vielfältig sein.
11. Fotos bei Dämmerung, Schnee oder extremem Weitwinkel. Dämmerungsfotos kaschieren den Zustand der Fassade. Schneefotos verstecken den Garten- und Grundstückszustand. Extreme Weitwinkel lassen 10-Quadratmeter-Räume wie 25 aussehen. Jedes dieser Stilmittel hat einen Grund.
12. Grundriss fehlt oder ohne Maßangaben. Ein fehlender Grundriss ist eines der stärksten Warnsignale. Entweder existiert kein offizieller Grundriss (was auf illegale Umbauten hindeuten kann), oder die Raumaufteilung ist so ungünstig, dass sie Interessenten abschrecken würde.
Wichtig
Keine Red Flag ist ein automatisches K.O. Aber jede erfordert aktives Nachfragen. Notiere dir beim Lesen jedes Exposés alle Red Flags und stelle sie dem Makler als konkrete Fragen — schriftlich per E-Mail, damit du die Antworten dokumentiert hast.
Energieausweis im Exposé richtig interpretieren
Der Energieausweis ist eines der wenigen gesetzlich vorgeschriebenen Dokumente im Exposé. Trotzdem verstehen die wenigsten Investoren, was die Zahlen konkret bedeuten — und welche Kosten sich dahinter verbergen.
Es gibt zwei Arten: Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Er ist günstiger zu erstellen, aber weniger aussagekräftig — weil er vom Heizverhalten der Bewohner abhängt. Der Bedarfsausweis wird anhand der Gebäudesubstanz berechnet und ist objektiver. Bei Gebäuden mit weniger als 5 Wohneinheiten und Baujahr vor 1977 ist der Bedarfsausweis Pflicht.
Die Farbskala von A+ bis H zeigt dir auf einen Blick, wo das Gebäude energetisch steht:
Energieeffizienzklassen im Überblick
| Klasse | Typisches Gebäude | Sanierungskosten pro m² |
|---|---|---|
| A+ / A | Neubau, Passivhaus, KfW 40 | — |
| B | KfW-Effizienzhaus, gut gedämmt | — |
| C / D | Modernisierter Altbau | 50–150 Euro/m² |
| E / F | Sanierungsbedarf an Hülle oder Heizung | 150–300 Euro/m² |
| G / H | Dringender Sanierungsbedarf | 300–500 Euro/m² |
Sanierungskosten-Richtwerte basierend auf dena-Gebäudereport und KfW-Förderdatenbank. Tatsächliche Kosten variieren je nach Objekt und Region.
Der Endenergiebedarf wird in kWh/(m²·a) angegeben — also Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Diese Zahl sagt dir, wie viel Energie das Gebäude theoretisch braucht. Ein Neubau liegt bei 30 bis 50 kWh/(m²·a), ein unsanierter Altbau bei 200 bis 350 kWh/(m²·a).
Seit dem GEG 2024 gelten zwei getrennte Pflichten: Erstens müssen Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, bei einem Eigentümerwechsel innerhalb von zwei Jahren ausgetauscht werden (§ 72 GEG). Zweitens dürfen neu eingebaute Heizungen nur noch betrieben werden, wenn sie mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen — sobald die Kommune eine Wärmeplanung vorgelegt hat (§ 71 GEG). In Großstädten (über 100.000 Einwohner) ist die Frist der 30. Juni 2026, in kleineren Kommunen der 30. Juni 2028. Der Heizungstausch kann eine Investition von 20.000 bis 50.000 Euro bedeuten (Richtwerte laut BDEW und Verbraucherzentrale Energieberatung).
Rechenbeispiel (vereinfacht): Heizkosten aus dem Energieausweis
Wohnung: 80 m², Endenergiebedarf 180 kWh/(m²·a), Gasheizung
Jahresverbrauch: 80 m² x 180 kWh = 14.400 kWh
Gaspreis (Durchschnitt 2026, Quelle: BDEW Gaspreisanalyse): ca. 0,10 Euro/kWh
Jährliche Heizkosten: ca. 1.440 Euro (120 Euro/Monat)
Nach energetischer Sanierung auf Klasse B (50 kWh): ca. 400 Euro/Jahr — Ersparnis von über 1.000 Euro jährlich.
Was der Energieausweis nicht sagt: Er zeigt nicht den Zustand einzelner Bauteile (Fenster, Dach, Fassade), nicht die Qualität der Heizungsanlage und nicht die tatsächlichen Energiekosten eines konkreten Haushalts. Er ist ein Indikator — kein Gutachten.
Vom Exposé zur Rendite: So rechnest du die Zahlen nach
Die Renditeangabe im Exposé ist fast immer geschönt. Makler verwenden die Bruttomietrendite — also Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Das klingt gut, verschweigt aber die Kaufnebenkosten, die nicht-umlagefähigen Kosten, das Leerstandsrisiko und die Finanzierungskosten. Die echte Rendite liegt deutlich darunter.
Hinweis
Die folgenden Rechenbeispiele dienen ausschließlich der Veranschaulichung und stellen keine Anlageberatung, Steuerberatung oder Kaufempfehlung dar. Die tatsächliche Rendite hängt von individuellen Faktoren ab. Für Investitionsentscheidungen solltest du einen qualifizierten Berater konsultieren.
Rechenbeispiel 1 (vereinfacht, illustrativ): Brutto vs. Netto
Was das Exposé sagt:
Kaufpreis: 250.000 Euro, Jahreskaltmiete: 12.000 Euro
Makler-Rendite: 12.000 / 250.000 x 100 = 4,8 % Bruttomietrendite
Was die Realität zeigt:
Kaufnebenkosten NRW (12,07 %): 30.175 Euro
Gesamtinvestition: 280.175 Euro
Nicht-umlagefähige Kosten pro Jahr:
- Verwaltung: 300 Euro
- Instandhaltungsrücklage: 2.400 Euro (10 Euro/m² bei 240 m², Empfehlung Verbraucherzentrale)
- Mietausfallwagnis (3 %, Branchenstandard lt. II. Berechnungsverordnung): 360 Euro
Summe: 3.060 Euro
Nettomietertrag: 12.000 - 3.060 = 8.940 Euro
Nettomietrendite: 8.940 / 280.175 x 100 = 3,19 % statt 4,8 %
Der Unterschied zwischen 4,8 und 3,19 Prozent ist kein Rundungsfehler — er entscheidet darüber, ob sich ein Investment lohnt oder nicht. Und es wird noch deutlicher, wenn du die Finanzierung einrechnest.
Rechenbeispiel 2 (vereinfacht, illustrativ): Cashflow mit Finanzierung
80 % Finanzierung:
Eigenkapital: 80.175 Euro (Kaufnebenkosten + 20 % vom Kaufpreis)
Kredit: 200.000 Euro, Zinssatz 3,8 % (Annahme, Richtwert laut Interhyp/Dr. Klein Zinsmonitor Q1/2026), Tilgung 2 %
Annuität (Zins + Tilgung): 200.000 x 5,8 % = 11.600 Euro/Jahr
Cashflow: 8.940 - 11.600 = -2.660 Euro/Jahr
Das sind -222 Euro pro Monat, die du aus eigener Tasche zuschießt.
Negativer Cashflow ist nicht automatisch ein schlechtes Investment — die Tilgung baut Vermögen auf und die Zinsen können steuerlich absetzbar sein (individuelle steuerliche Beratung empfohlen). Aber du musst es wissen, bevor du kaufst. Das Exposé zeigt dir diese Rechnung nie. Es zeigt dir die 4,8 Prozent — und lässt den Rest weg.
Deshalb gilt: Rechne bei jedem Exposé die Nettomietrendite selbst nach. Nutze immer die Gesamtinvestition (inkl. Nebenkosten) als Bezugsgröße und ziehe alle nicht-umlagefähigen Kosten ab. Erst dann siehst du, was wirklich übrig bleibt.
Deine Exposé-Prüf-Checkliste
Nutze diese 10 Punkte bei jedem neuen Exposé. In 15 Minuten weißt du, ob sich eine vertiefte Analyse lohnt — oder ob du deine Zeit woanders besser investierst.
Exposé-Prüf-Checkliste
1. Energieausweis vorhanden und aktuell? Prüfe Ausweisart, Klasse und Endenergiebedarf. Älter als 10 Jahre? Neuen anfordern.
2. Wohnfläche plausibel? Berechnungsgrundlage erfragen (WoFlV oder DIN 277). Bei Dachgeschoss besonders kritisch prüfen.
3. Kaufpreis plus Nebenkosten berechnet? Gesamtinvestition ermitteln — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Provision einrechnen.
4. Mieteinnahmen verifiziert? Ist-Miete vs. Soll-Miete vs. örtlicher Mietspiegel. Mietverträge anfordern.
5. Hausgeld aufgeschlüsselt? Instandhaltungsrücklage identifiziert? Mindestens 7–10 Euro pro m² und Jahr?
6. Grundbuch geprüft? Abteilung II (Lasten) und III (Grundpfandrechte) auf Überraschungen prüfen.
7. WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre gelesen? Geplante Sanierungen, Streitigkeiten, Sonderumlagen?
8. Fotos kritisch betrachtet? Fehlende Räume, Weitwinkel, Dämmerungsaufnahmen? Grundriss mit Maßen vorhanden?
9. Maklerfloskeln übersetzt? Jede vage Formulierung als konkrete Frage an den Makler stellen.
10. Rendite selbst nachgerechnet? Nettomietrendite auf Basis der Gesamtinvestition — nicht die Makler-Bruttomietrendite.
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Ein Exposé ist ein Marketingdokument — geschrieben für Verkäufer, nicht für Investoren. Deine Aufgabe ist es, die Fakten von der Verpackung zu trennen, die Zahlen nachzurechnen und die richtigen Fragen zu stellen.
Die wichtigste Erkenntnis aus diesem Leitfaden: Was ein Exposé nicht sagt, ist oft wichtiger als das, was drinsteht. Fehlende Grundrisse, vage Formulierungen, ausgelassene Energiewerte und geschönte Renditen sind keine Versehen.
Trainiere deinen Blick, indem du die nächsten 10 Exposés mit der Checkliste oben durchgehst. Nach ein paar Wochen erkennst du die Muster in Sekunden — und sortierst Zeitfresser aus, bevor du den Makler überhaupt anrufst.
Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Anlageberatung oder Kaufempfehlung dar. Die genannten Zahlen und Beispiele sind illustrativ und können von der Realität abweichen. Immobilieninvestments sind mit Risiken verbunden. Wir empfehlen, vor einer Investitionsentscheidung unabhängigen fachlichen Rat einzuholen.
Häufig gestellte Fragen
Was muss ein Immobilien-Exposé enthalten?
Gesetzlich vorgeschrieben sind nur die Energiekennwerte nach GEG: Energieausweisart, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Darüber hinaus gibt es keine gesetzliche Pflicht zur Vollständigkeit. Ein gutes Exposé enthält zusätzlich Grundriss, Fotos aller Räume, Wohnfläche, Kaufpreis, Baujahr, Mieteinnahmen (bei vermieteten Objekten) und Hausgeld (bei ETW).
Wie erkenne ich ein schlechtes Exposé?
Ein schlechtes Exposé erkennst du an fehlenden Informationen (kein Grundriss, kein Energieausweis, keine Mietangaben), an übertrieben positiven Formulierungen ohne konkrete Fakten, an Fotos ausschließlich von außen oder mit extremem Weitwinkel, und an Renditeangaben ohne Berücksichtigung von Nebenkosten. Je mehr Fragen ein Exposé offen lässt, desto kritischer solltest du sein.
Darf ein Makler Mängel im Exposé verschweigen?
Ein Makler darf positive Aspekte betonen und negative weglassen — solange er nicht aktiv lügt. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln kann der Käufer allerdings nach Paragraph 444 BGB Gewährleistungsansprüche geltend machen, auch wenn der Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss enthält. Die Offenbarungspflicht gilt besonders für verdeckte Mängel, die der Verkäufer kennt.
Wie berechne ich die echte Rendite aus einem Exposé?
Die Nettomietrendite berechnest du so: (Jahreskaltmiete minus nicht-umlagefähige Kosten) geteilt durch Gesamtinvestition (Kaufpreis plus alle Kaufnebenkosten) mal 100. Nicht-umlagefähige Kosten umfassen Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis (ca. 3-5 Prozent der Jahreskaltmiete). Die Nettomietrendite liegt typischerweise 1,5 bis 2 Prozentpunkte unter der im Exposé angegebenen Bruttomietrendite.
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